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Information zur Grundsteuer ab 01.01.2025

15. Januar 2025     Rathaus

Sie haben ein Haus, ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder eine andere Immobilie gekauft bzw. verkauft und fragen sich, wann die Umstellung der Grundsteuer auf Sie bzw. den neuen Eigentümer erfolgt?

Der Kauf einer Immobilie erfolgt durch notariellen Kaufvertrag. Nach Abschluss des Kaufvertrages wird eine Abschrift u.a. an das Bauamt der Gemeinde Dautphetal und an das zuständige Finanzamt gesandt.

Eine zeitnahe Umstellung der Grundsteuer auf den neuen Eigentümer ist dennoch nicht garantiert. Warum?

Die Gemeinde Dautphetal ist an die Regelungen der Abgabenordnung gebunden.

Gemäß §184 Abgabenordnung darf die Gemeinde Dautphetal erst nach Bekanntgabe  eines neuen Einheitswert- und Grundsteuermessbescheides auf den neuen Eigentümer umschreiben.

Zuständig für die Bekanntgabe dieser beiden Bescheide ist die Bewertungsstelle des Finanzamt Marburg- Biedenkopf. Im Wege der so genannten Zurechnungsfortschreibung schreibt das Finanzamt die Grundsteuer jedoch grundsätzlich erst zum 01. Januar des auf den Kauf bzw. die Veräußerung folgenden Kalenderjahres um. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der bisherige Eigentümer Schuldner der Grundsteuer.

Beispiel

  • Übereignung des Grundstücks zum 01.08.2024
  • Umschreibung durch das Finanzamt auf den Erwerber zum 01.01.2025
  • Der Verkäufer bleibt für das Jahr der Übereignung (bis zum 31.12.2024) steuerpflichtig

Erfahrungsgemäß nimmt die Umschreibung durch das Finanzamt einige Monate in Anspruch. In einigen Fällen kann die Umschreibung daher nicht bis zum 01.01. durchgeführt werden. Der bisherige Eigentümer bleibt in einem solchen Fall so lange Steuerpflichtiger bis die Umschreibung erfolgt ist. Überzahlte Steuern werden nach erfolgter Umschreibung selbstverständlich unverzüglich erstattet.

Wie ermittelt sich die Grundsteuer?

Bei Verkäufen von Grundstücken, Immobilien und Stückländereien griff in der Vergangenheit die Wertfortschreibung. Die jeweiligen Grundsteuermessbeträge wurden vom alten auf den neuen Eigentümer übertragen. Die Gemeinde Dautphetal hat diese Messbeträge mit dem im entsprechenden Jahr gültigen Grundsteuerhebesatz multipliziert und so die Grundsteuer für das jeweilige Veranlagungsjahr ermittelt.

Zum 01.01.2025 (Stichtag 01.01.2022) fand erstmals seit 1962 eine Neubewertung aller Grundstücke, Immobilien (auch Eigentumswohnungen) und Stückländereien statt. Alle Eigentümer waren dazu aufgerufen, Angaben über die Größe und Nutzung ihrer Grundstücke und Objekte zu machen. Das Finanzamt Marburg-Biedenkopf hat aus diesen Angaben, sowie den automatisch bereitgestellten Grundlagen (z.B. Bodenrichtwerte), neue Grundsteuermessbeträge festgesetzt. Diese neuen Grundsteuermessbeträge wurden der Gemeinde Dautphetal ab 2024 elektronisch von der Finanzverwaltung zur Verfügung gestellt und in das Finanzsystem der Gemeinde eingepflegt.

Was sind Grundsteuerhebesätze?

Die Hebesätze sind notwendig, um die Grundsteuer zu berechnen. Sie werden von den Städten und Gemeinden in der Regel jährlich im Rahmen der Haushaltssatzung oder über eine eigenständige Hebesatzsatzung festgesetzt.

Ab dem 01.01.2025 beginnt ein neuer Hauptveranlagungszeitraum. Daher waren alle Städte und Gemeinden verpflichtet, neue Hebesätze festzusetzen.

Bei der Festsetzung der Hebesätze sollte eine Aufkommensneutralität erreicht werden. Das bedeuetet, dass das gesamte Grundsteueraufkommen in der Gemeinde, auch nach der Reform, gleich bleibt- sprich: es soll weder mehr noch weniger Grundsteuer eingenommen werden.

Dies bedeutet alledings nicht zwangsläufig, dass die persönliche Steuerlast eines jeden Eigentümers unverändert bleibt.  Es wird Eigentümer geben, deren Grundsteuerbelastung höher sein wird, bei anderen wird sie sinken. Der Grund ist: Unterschiedliche Grundsteuerbeträge für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage sind ungerecht und sollen zukünftig vermieden werden.

Was bedeutet Aufkommensneutralität und wie soll sie erreicht werden?

Die Gemeinde Dautphetal hat in den vergangenen Monaten die von der Finanzbehörde übermittelten Daten gesammelt, ausgewertet und neue, deutlich reduzierte Hebesätze festgesetzt, um den im Durchschnitt gestiegenen Grundsteuermessbeträgen entgegenzuwirken.

Die Gemeinde Dautphetal hat ab dem 01.01.2025 folgende Hebesätze für die Grundsteuer festgesetzt:

  1. für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A) 210 v. H.
  2. unbebaute und bebaute Grundstücke (Grundsteuer B) 220 v.

Was, wenn mehrere Grundsteuerbescheide zugesandt werden?

Es ist möglich, dass Sie zukünftig mehrere Grundsteuerbescheide zur Grundsteuer A erhalten, auch wenn die betreffenden Grundstücke alle in derselben Gemarkung liegen. In der Vergangenheit wurden alle in einer Gemarkung befindlichen Stückländereien unter einem Aktenzeichen zusammengefasst. Auch bei der Grundsteuer B ist es möglich, dass Sie mehrere Bescheide erhalten, wenn Sie z.B. zwei Wohnungen in einem Haus haben.

Was tun bei fehlerhaften Bescheiden?

Sollten Sie Fehler im erhaltenen Grundsteuerbescheid (z.B. falscher Hebesatz) feststellen, richten Sie bitte Ihren Widerspruch schriftlich an die

Gemeindeverwaltung Dautphetal

Hainstr. 1

35232 Dautphetal

Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass Einsprüche gegen fehlerhafte Grundsteuermessbescheide ausschließlich an das

Finanzamt Marburg- Biedenkopf

Verwaltungsstelle Biedenkopf

Im Feldchen 2

35216 Biedenkopf

zu richten sind. Die Gemeinde Dautphetal kann Grundsteuerbescheide wegen fehlerhafter Messbeträge nur dann zurücknehmen, wenn der Grundlagenbescheid (Messbescheid) entsprechend geändert wurde.

Des Weiteren möchten wir Sie darauf hinweisen, dass Sie auch nach Ablauf der Rechtsbehelfsfrist gegen den Grundsteuermessbescheid jederzeit einen Antrag auf Änderung stellen können, sofern der Grundsteuermessbescheid Fehler aufweist.

Vorsorglich weisen wir bereits jetzt darauf hin, dass die Hebesatzsatzung für das Jahr 2026 erneut überarbeitet werden muss. Das Land Hessen passt derzeit den Kommunalen Finanzausgleich an. Die ermittelten Nivellierungssätze werden aller Wahrscheinlichkeit nach zu höheren Prozentsätzen führen.

Sollten Sie noch Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich gerne an die zuständige Mitarbeiterin

Melanie Hille

Fachbereich II

Hainstraße 1

35232 Dautphetal

Tel. 06466/902-202

Fax 06466/920-5202

Mail: m.hille@dautphetal.de